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这么凉,学区房还能卖到20万/平?
发布时间:2023-08-22 17:27江强美来源:
「核心提示」
北京西城,优质教育资源集中地。幼升小派位结束后,一场洗牌开始。有的片区一个月房价降价70万,学区房的神话破灭了吗?
作者 |詹方歌
编辑 |邢昀
2023年,房产市场之冷,超出行业内外的预期。但在这样的市场环境下,北京西城金融街片区的房价仍旧能保持在20万/平米。难道学区房市场遵循的是另一套逻辑吗?
今年6月,西城区幼升小派位结束,新一轮的西城房产市场洗牌又开始了。
2020年春天“7.31”政策出台,不少家长想在大限之前抢到确定的船票,学校资源均衡的德胜片区备受追捧,房价一路水涨船高。如今低迷的市场环境叠加“多校划片”等政策强有力的落地,德胜成了跌幅最大的学区。而当年被诸多家长放弃的金融街片区,则因为学位较充足,成为了房价最为坚挺的区域。
这时候,家长们终于意识到,所谓学区真的是一场只能用现在的目光去搏未来的风险投资。而他们真正期待的也不只是房子作为资产的增值,更是一项夹杂着诸多不确定性的,名为“光明前程”的附加收益。当所期待的收益与投入不再有明确的相关性,投资便不再像投资,更像一场苦楚不足为外人道的被动赌博。
1、德胜神话破灭?
德胜,曾经西城学区里的“明珠”,房价一度涨到20万/平米,如今已经重新跌到了14万元/平米左右,有些房源甚至单价11万到12万就可以拿下。
一切的转折都源于2020年的731政策。
西城是北京教育资源的绝对高地。在西城的学区房市场里,向来有“金、德、月”的说法,分别指代了西城最好的三个学区:金融街,德胜和月坛。金融街胜在上限高,区域内有两所顶尖小学,但也有“渣小”。
没有“渣小”的德胜,更是很多家长心中最具有确定性的优质学区,一本德胜片区的房本,就意味着牛小的录取通知书。
新风北里,西城德胜片区育翔小学对应学区房,建于1990年,在德胜片区不算老房子,出门就是双秀公园。用家长的话说,“是遛娃的好地方”。
链家官网显示,2020年5月,新风北里平米均价约在14.5万元/平米,正在出售房源13套,近30天内带看次数则为144次。
高带看背后是家长们的焦虑。2020年4月30日,北京西城区落地了多校划片政策:自2020年7月31日后,户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
赶在多校划片政策落地前赌一把,通过学区房留在德胜学区,成了很多人的想法,家长们涌入了德胜。此后新风北里房价也一路走高。有中介对《豹变》透露,德胜附近的房源最高曾经到过20万/平米。731大限之后,德胜学区虽然降温,但仍有支撑,不少家长猜测:政策刚落地,可能孩子被调剂出学区的概率没有那么高。
然而,2022年和2023年多校划片如石头般强硬落地,击中了家长们的痛点。
“7.31之后落户的全部出区。”几乎所有的德胜家长都在祈祷,不要接到调剂电话,社交媒体上的焦虑情绪,在幼升小全区派位结果公布的6月和7月传播开来。坊间传闻,连续两年,片区内在“7.31”大限之后买房落户的孩子,全部被调剂出了德胜学区,去到了相邻的新街口和什刹海学区内的小学。
连续两年的“全部出区”,也让还在观望德胜学区的家长们彻底失望,加之今年房地产市场的极度冷清,昔日的学区房王者——德胜片区应声而跌。
备受青睐的新风北里,也避免不了大幅降价的魔咒。链家官网,目前正在出售的房源有23套,而近90天内的成交则是0套。有中介向《豹变》展示了新风北里某套近60平米房源的调价记录,2023年4月挂出价格是910万元,到5月降到了840万元。在中介口中,这位业主要换房,但并不很急。
如果急,降价幅度只会更大。有该区域的房产中介告诉《豹变》,有客户在2020年的高点上买了六铺炕小区的房子,总价1100万左右,不到80平,今天再拿出来卖,要亏100万。
而这一切都是因为片区内的孩子太多了。客观来看,德胜学区的学校承载量并不小,仍旧远远不够的学位和当年接近20万元/平米的价格,是两年间所有疯狂时刻的印证。
2、换个片区,赌未来
德胜虽然走下了神坛,但西城区学区房的价值并没有稀释。
2020年因为学区内有两所“渣小”让家长们犹豫的金融街学区,如今因为学位稳定,几乎不需要调剂又成了香饽饽。这里比较极致的案例来自平房社区,500万左右的价格,只能买到十几平米的房子,平米单价接近40万。
中介直言,这种房子不是用来住的。它此前对应着北京市著名牛小——宏庙小学。“在我们这是秒抢的。秒抢的意思是从登记到成交最多七天。”金融街区域的房产中介告诉《豹变》,本来只有四五套的库存,6月份已经很快被清空。而其余的楼房社区,平米单价平均在20万元左右,价格稳定。
买了宏庙的平房,就能够上宏庙小学吗?没有人敢打包票。不止宏庙,所有的西城房产中介,都不敢对升学这件事,打任何包票。
有中介告诉《豹变》,宏庙小学里的政保家庭(即享受政策保障优待的家庭)相当多,而宏庙小学本身招生数量就较少。如果当年政保生源多,被调剂的可能性很大。“如果是这两年上学的话,被调剂的几率几乎是100%。”有中介直言。
这样高的调剂概率和不确定性,为什么还要买学区房?以德胜片区为例,目前买学区房的家长一些是西城本区内换房,他们不受“7.31”政策影响。而来自外区的家长则是在赌几年后片区内的生源数量下滑,学位将变得充足。
这样的预测并非没有道理。官方数据显示,北京户籍人口出生数在2017年达到顶峰,为17.1万人,随后开始下跌,2018至2021年间由14.1万人下降至9.0万人。而2017年出生的孩子,刚好在2023年上学,这也是为什么今年幼升小竞争格外激烈。
有中介告诉《豹变》,有客户为家里的两个孩子辞职专职陪读。而幼升小考试有专门的辅导,一个小时两千块,只为了进入西城某所有名的小学。
即便孩子少了,如果家长都涌向同样的学区,结果会怎样?
“现在西城已经没有100%的概率了。”上述中介对《豹变》坦言。现在因为大幅调剂而不再看好德胜片区的家长,又涌向了月坛。月坛片区的中介告诉《豹变》,虽然现在学位还相对充足,但接下来的两年,这里可能也面临着调剂出学区的情况。
政策层面为了防止学区房过度炒作,偏离房屋本身价值,做了种种努力,学区房对于教育的影响开始重新评估。然而在这个过程中,优质教育的稀缺性,始终扰动着家长们的心。
3、学区房里的苦心和焦虑
“买学区房是有钱人的游戏。”这是外界对于西城家长的普遍印象,但事实上,遵循这套游戏规则的家长们,也可能只是被现实焦虑裹挟的普通人。
比如,在西城,“越小的房子单价越贵”被演绎得更加淋漓尽致,背后的逻辑只是总价低。再比如,在西城买上一个住不下一家人的小房子给孩子上学,租出去,租金用来贴补全家人租一个更大的房子实际居住,这样的情况在西城相当常见。
这也在一定程度上助推了学区内的房租。“每天来我们这看房子的,租房的可能有五六个,买房的也就1个。”金融街片区的中介说,现在正是租房旺季,100平左右的户型,月租在2万元左右,够一家老小五口人一同居住。
西城妈妈王黎告诉《豹变》,自己相熟的一位孩子爷爷住在东五环,每天早上五点钟起床,奔波到西城来,7点钟送孙子上学,下午把孙子接回家以后,再独自回到朝阳居住,周而复始。
而这两年被调整出学区的家庭,更有一定要租房的理由。不止一位西城妈妈告诉《豹变》,西城区的学校大多在胡同里,上学和放学的时刻校门口拥堵严重,两三公里的路程都是不可能开车的。几乎每个被调剂出学区的家庭,都会在学校一公里以内租房。
为了接送女儿上下学,王黎和丈夫买了一辆自行车,小小的后座,女儿从幼儿园坐到小学四年级,还能坐得下,她觉得神奇。每天送完女儿上学,王黎的丈夫再回家,开车去朝阳上班。这是不少西城父母的日常。在父母的身份之外,他们还是海淀、朝阳、丰台或者亦庄的职工。
他们中的一部分确实可能望子成龙,从区三好到红领巾奖章,都在他们的期待范畴里,更远的期待则可能是高考和名校。但更多的父母,只想尽最大的可能给孩子托底一个相对好的未来。
西城妈妈张楠(化名)的儿子今年上初二,在西城一所不错但不拔尖的初中读书。“现在是能不能进985、211的问题吗?不是的。先得考上高中。”她说。
张楠在教育行业呆了20年,见过了太多的孩子,“进到一个中等偏下的高中,要想去一个还行的大学,太难太难了,这么多年我还没有见过。我们说的后劲儿足,孩子小学初中阶段基本要在中等偏上的程度,才可能实现。”
虽然很多家长明白,相对漫长的求学生涯,学区房只是起点。但是在这场夹杂着政策、投资、以及关于孩子未来的博弈中,家长们仍不得不被学区房洪流裹挟着往前。
(应受访者要求,文中均为化名)
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